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6.二世帯住宅と贈与税

二世帯住宅のリフォーム
贈与税に注意

二世帯住宅のリフォーム二世帯リフォームは、水回りや居室の増築・改築など大規模なリフォームになりがちで、その分工事費もかかります。
工事費を誰がどのくらい負担するか、例えば親が払うのか、子が払うのか、それとも各々出し合うのか、資金計画について打ち合わせが必要です。また出資割合による名義についても考えなければなりません。

十分に資金の出資割合や持ち分について、十分に考慮して計画を進めないと後々余計な支出に見舞われることもあります。例えば親孝行のつもりで子世帯が出資して、結果的に両親が贈与税を支払うことになってしまったケースもあります。

贈与税が発生するケース

二世帯住宅のリフォーム贈与税は個人から、一定の価値以上のお金や不動産などを無償でもらった時に発生する税金です。

例えば、親所有の建物を増改築して、子世帯が1,000万円の工事費を出資し、名義を親のままにした場合、子から親に建築資金を贈与したとみなされます。親の側には約230万円の贈与税が発生します。

贈与というと親から子へお金を提供することを想像しがちですが、子から親へのお金を無償で渡すことも贈与となります。特に子から親への贈与は下記のような減税措置はないので、特に注意が必要です。

贈与税を回避するには

1.出資比率に応じて登記する

贈与税を回避するには、出資した比率に合わせて名義を登記することが基本になります。
登記の方法としては、共有登記と区分登記に分かれます。

既存建物に増築した時、玄関や階段が共有で明確に建物を区分できない場合は共有登記。
縦割りの二世帯住宅のように、玄関から全て完全に分けて改築する場合は、区分登記ができます。
この時、親の土地に子供名義の建物が新たに登記されると、賃貸料を支払わないと賃料分が贈与とみなされないかと心配される方もいらっしゃるかもしれません。親子間の場合、親の土地に子供名義の建物を建て、無償で土地を借りたとしても、「使用貸借」といって贈与税の対象にはなりません。

2.住宅資金の贈与を利用する

贈与税には基礎控除があります。年間110万円以下であれば、親から子に無償でお金を渡しても贈与税の対象とはなりません。
また、親から子、あるいは孫に住宅資金として財産を贈与する場合は一定額まで贈与税がかからない特別措置があります。年度と住宅の性能により異なります。
平成28年1月1日~平成32年3月31日までは、
省エネ等住宅の場合1,500万円 それ以外の住宅は1,000万円まで贈与税がかかりません。
これに先程の110万円の基礎控除を足すこともできます。

※省エネ住宅等とは、バリアフリー、耐震性能、省エネのいずれか一つで、一定の基準を満たす住宅の場合です。一定の基準とは、住宅性能表示制度に依ります。

1.省エネルギー性の高い住宅:断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上
2.耐震性の高い住宅:耐震等級〈構造躯体の倒壊等防止〉2以上または免震建築物
3.バリアフリー性の高い住宅:高齢者等配慮対策等級3以上
リフォーム会社と相談すると良いでしょう。

 

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